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Los gastos de formalización de las hipotecas son reclamables.

En este artículo, vamos a exponer el porqué de la posibilidad de poder reclamar los gastos de formalización de las hipotecas. Todo viene a colación de la Sentencia del Tribunal Supremo nº705/2015, de 23 de diciembre, que establece entre otras cuestiones, la nulidad de las cláusulas hipotecarias que impongan al cliente prestatario todos los costes derivados de la formalización del préstamos.

La cláusula que estuvo en entredicho, es la siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía– y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…).”

 

Todas aquellas personas que tienen contratada una persona, casi con total seguridad tendrán una cláusula más o menos parecida a la anterior. Tal cláusula según el Tribunal pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

Se pronuncia de nuevo este Tribunal, citando el art. 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”. Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

En referencia a los gastos notariales y registrales

Partiendo de lo anterior, la Sala indica que en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la hipoteca), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.

En relación a esto argumenta que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. Por tanto, la cláusula en cuestión no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.

Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada, y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la Ley de consumidores califica como abusivas.

En referencia a los Actos Jurídicos Documentados

Por otro lado, en lo que respecta a los impuestos que gravan el préstamo hipotecario, la Sala se remite a lo establecido en el artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

  • En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.
  • En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto, si bien aclarando que, en la constitución de préstamos, el obligado será el prestatario.

No obstante lo anterior, la Sala destaca que el artículo 27.1 de esa misma Ley sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados los documentos notariales, indicando el artículo 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

La Sala considera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. Y ello por cuanto contraviene normas que tienen carácter imperativo, y especialmente por infringir el artículo 89.3 de la Ley de Consumidores y Usuarios que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Con el fin de recuperar el dinero, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación). Las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan); por eso no es relevante que el contrato de préstamo esté ya amortizado o siga vigente.

Por todo lo anterior, te recomendamos como mínimo asesorarte sobre si tu hipoteca tiene ésta cláusula abusiva (así como otras) y si son reclamables.

Estamos a tu disposición para atenderte.

Si tienes una hipoteca, no dudes en ponerte en contacto con este despacho a través de info@jurisdependencia-asesoriayabogados.com o a través del teléfono 652439150, te haremos un estudio de la hipoteca de manera gratuita.

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7 Responses to Los gastos de formalización de las hipotecas son reclamables.

  1. Jose Carlos

    Cuanto cobrais por llevar los casos?

    • Jurisdependencia Asesoría y Abogados

      Hola Jose Carlos,

      nosotros cobramos una provisión de fondos (estudio, reclamación extrajudicial, demanda y juicio primera instancia) de 450 con el IVA ya incluido, y posteriormente un 10% de lo recuperado en el caso de estimación sin costas, si hubiera costas le podría salir hasta gratis el procedimiento como a tantos les han salido. Se lo enviamos todo por escrito para mayor seguridad. Si le parece bien, o tiene dudas sobre ello póngase en contacto con nosotros a través del 652439150. La documentación, así como sus datos puede enviárnoslos a través de info@jurisdependencia-asesoriayabogados.com

      Si tiene dudas sobre si le merece reclamar los gastos, o qué gastos serían reclamables tras la lectura de este artículo, puede seguir comentando a través de este hilo y le responderemos encantados.

      Un saludo cordial.

  2. Pedro López Gomez

    Buenas tardes mi bamco me obligo a pedir dinero de mas en total 9.000€, para pagar una carga que tenia el piso que compre. Le explico mi piso es de protecion oficial yo lo compre de 3°mano , lo compre por una agencia inmobiliaria ,dicha agencia me busco el banco que me aria el prestamo dicho banco es bmn. Pues bien el piso costaba 21.000€ estos pisos se entregaron en su tiempo y la gente dio una señal.nadie pago lo qe pedian que en su tiempo era 1700000pst y eso se qedo asin ,nadie lo pago .pues bien el bmn me iso pedir a mi la cantidad de 35000€ para pagar yo a su vez las escrituras y encima las pago para que ellos las tengan y asta que yo no page esos 35000€ no seran de pleno dominio mias. (Mi pregunta es la siguiente ese dinero que me hicieron pedir tambien lo puedo reclamar ,mas los gastos notariales y lo cobrado de mas por la clausula suelo y los perjuicios

    • Jurisdependencia Asesoría y Abogados

      Hola Pedro,

      por lo que me has contado, es perfectamente reclamable. La cuestión ya sería estudiar tu caso concreto, sobre todo el tema de las cargas y de la obligación que tuviste de pedir una nueva cantidad. Puedes contactar con nosotros, para revisártelo gratuitamente y realizar acciones en su caso.

      Un saludo cordial.

  3. Liz

    Yo hice una hipoteca “cambio de casa” con el BBVA, con ella rehipotecaba mi casa y la ponía como entrada de la nueva mientras la vendía. Hice la reclamación al BBVA en febrero y me han contestado esto:
    “Nos complace comunicarle que esta entidad, una vez analizado su caso concreto, ha atendido su solicitud, cuantificando la aplicación de la citada cláusula en la cantidad global de 46,28 euros. Para cuantificar la aplicación de la citada cláusula únicamente se han tenido en cuenta los gastos por usted abonados al Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca, y los gastos de las copias emitidas por el Notario para el banco. No se han tenido en consideración los gastos de la compraventa en tanto se trata de un negocio jurídico ajeno al banco, los gastos de las copias emitidas por el Notario para usted, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que de conformidad con el Reglamento del Impuesto corresponde al prestatario (cliente), tal y como ha confirmado el Tribunal Constitucional y la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo”

    • Jurisdependencia Asesoría y Abogados

      Hola buenos días Liz,

      si la suma de las facturas de los gastos que realizó para la nueva hipoteca sumaban (IVA incluido) 46,28 € está bien contestado. De no ser así, póngase en contacto con nosotros para realizarle un estudio gratuito, y en su caso proceder a realizar una reclamación-demanda de tales gastos.

      Un saludo cordial.

  4. He leido vuestro post con mucha atecion y me ha parecido ameno ademas de claro en su contenido. No dejeis de cuidar esta web es bueno.
    Saludos

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