Tus gastos hipotecarios son reclamables. ¿A qué esperas para actuar?

 En este artículo, vamos a exponer el porqué de la posibilidad de poder reclamar los gastos hipotecarios. Todo viene a colación de la Sentencia del Tribunal Supremo nº705/2015, de 23 de diciembre, que establece entre otras cuestiones, la nulidad de las cláusulas hipotecarias que impongan al cliente prestatario todos los costes derivados de la formalización del préstamos.

La cláusula que estuvo en entredicho, es la siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía– y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente (…).”

Todas aquellas personas que tienen contratada un préstamo hipotecario, casi con total seguridad tendrán una cláusula más o menos parecida a la anterior. Tal cláusula según el Tribunal pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

Se pronuncia de nuevo este Tribunal, citando el art. 89.3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”. Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

En referencia a los gastos hipotecarios notariales y registrales

Partiendo de lo anterior, la Sala indica que en lo que respecta a los gastos hipotecarios en la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la hipoteca), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.

En relación a esto argumenta que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

Por tanto, la cláusula en cuestión no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.

Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada, y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la Ley de consumidores califica como abusivas.

En referencia a los Actos Jurídicos Documentados

Por otro lado, en lo que respecta a los impuestos que gravan el préstamo hipotecario, la Sala se remite a lo establecido en el artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

• En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.
• En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto, si bien aclarando que, en la constitución de préstamos, el obligado será el prestatario.

No obstante lo anterior, la Sala destaca que el artículo 27.1 de esa misma Ley sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados los documentos notariales, indicando el artículo 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

La Sala considera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil. Pues al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. Y ello por cuanto contraviene normas que tienen carácter imperativo, y especialmente por infringir el artículo 89.3 de la Ley de Consumidores y Usuarios que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Con el fin de recuperar el dinero, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación). Las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan); por eso no es relevante que el contrato de préstamo esté ya amortizado o siga vigente.

Por todo lo anterior, te recomendamos como mínimo asesorarte sobre si tu hipoteca tiene ésta cláusula abusiva (así como otras) y si son reclamables estos gastos hipotecarios.

Actualización enero 2019.: «El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la distribución de gastos en los contratos de préstamo hipotecario con consumidores».

El 23 de enero de 2019 la Sala 1ª del Tribunal Supremo, reunida en pleno, dictó cinco sentencias, números 44, 46, 47, 48 y 49/2019, fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

Efectos de la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios que los atribuye todos al deudor:

Esta cláusula fue ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

Ahora  el TS aclara sus efectos:

1- Son pagos que han de hacerse a terceros– no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

• La intervención notarial interesa a ambas partes. Por ello que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad.
• Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario. (puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.)
• En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.
• Y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.

• La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.
• En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La Sala reitera que, para operaciones previas al Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario. Esto ya lo acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modifica el sujeto pasivo, que pasa a ser el prestamista. Pero ello sólo es aplicable a las operaciones escrituradas desde el 10 de noviembre de 2018, sin que el RDLey contenga regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.

También se impone el pago por mitad de los mismos.

Por último, a parte de lo anterior es reclamable la tasación. Teniendo en cuenta que en la mayoría de las Audiencias Provinciales se condena a la entidad bancaria a ello, siempre condenando a devolver la mitad del total.

Estamos a tu disposición para atenderte.

Si tienes una hipoteca, no dudes en ponerte en contacto con este despacho, revisamos tu documentación gratuitamente así como inicialmente no tendrás que adelantar provisión alguna en el caso de haber viabilidad de la reclamación de gastos hipotecarios, así como por otras cláusulas abusivas.

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