Usucapión. La adquisición de una propiedad por su posesión continuada.

    Existe en nuestro ordenamiento jurídico una institución que contempla la posibilidad, por parte de quien posee un bien, de ser finalmente su titular, esto es, su dueño, eso sí, siempre que se cumplan determinados requisitos legales. Esta institución recibe el nombre de usucapión, que significa adquisición por el uso (de “usus” y “capere”), lo que a ojos de su titular se concibe como la pérdida de su propiedad por el paso del tiempo.

Para que un poseedor se convierta en dueño (se produzca la usucapión) deben cumplirse 3 requisitos:

1. Que el derecho sea susceptible de ser usucapido.

    SI es susceptible de usucapión todo aquello que está en el comercio de hombre sy mujeres, tanto los bienes muebles como los inmuebles, siempre que no estén afectados de inalienabilidad (como es el caso de los bienes públicos). En cambio, NO son susceptibles de usucapión los derechos personales, personalísimos o de carácter público. No se puede adquirir la propiedad del nombre y los apellidos, ni de los estados civiles y las condiciones de la persona. Ello dado que no son cosas en sentido estricto y no son disponibles (no están en el comercio).

2. Que la posesión sea pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño

    La posesión pública y pacífica supone que sea ejercida de manera que pueda ser conocida, esto es, sin clandestinidad, y tampoco puede ser violenta. Así mismo, la posesión debe ser continuada (sin que concurra, por ejemplo, la reclamación del dueño o la pérdida del bien) y en concepto de dueño o con “ánimus domini”, es decir, ejerciendo como tal ante terceros.

    En este contexto es necesario señalar determinadas peculiaridades:

– Cuando la posesión ha tenido comienzo con violencia, el dueño que hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla. Esto ocurre siempre que no haya prescrito el delito o falta o la acción para exigir responsabilidad civil nacida del delito o falta, en su caso. Una vez ha transcurrido el plazo para exigir responsabilidad sobre el ilícito cometido, empieza a correr el plazo para adquirir el bien y terminar siendo su propietario. No obstante, si el poseedor hubiese adquirido el bien de buena fe a un tercero, que a su vez hubiere poseído mediando violencia, no podrá el propietario obtener la cosa del poseedor pacífico sin antes reembolsarle el precio que abonó por ella.

– Cuando el poseedor sea un mero detentador (por ejemplo, un arrendatario) no adquirirá la propiedad del bien por el paso del tiempo. Aunque se cumplan los requisitos, ya que existe la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro.

– También opera entre copropietarios (varias personas propietarias de un bien). De modo que cuando uno de ellos se comporta como único propietario delante de otros, transcurrido el plazo previsto, puede resultar único dueño en virtud de la usucapión.

3. Que haya transcurrido el plazo legal establecido en cada caso

    Los plazos para usucapir son distintos si hablamos de bienes muebles o inmuebles. Existen dos tipos de usucapión:

– Ordinaria, donde SI es necesario buena fe del poseedor y justo título, y que requiere el transcurso de:

– 10 años para bienes inmuebles (20 si el propietario reside en el extranjero o en ultramar).

– 3 años para bienes muebles.

– Extraordinaria, donde NO se exige buena fe del poseedor, y que requiere el transcurso de:

– 30 años para bienes inmuebles.

– 6 para bienes muebles.

    Precisar que la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitirla. Por el contrario, es poseedor de mala fe el que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.

    En este contexto, existen derechos propios con plazos distintos a los previstos por el Código Civil. Como el Derecho catalán, que establece un plazo de 20 años para bienes inmuebles y de 3 años para bienes muebles. Lo anterior se aplica siendo irrelevante la buena o mala fe del poseedor.

    De este modo, si se cumplen estos requisitos, la posesión de un bien se transforma en propiedad en virtud de la usucapión (se pasa de ser mero poseedor del bien a ser su dueño). En cualquier caso, la usucapión tiene carácter retroactivo, de forma que se entiende que la adquisición del derecho tuvo lugar cuando comenzó la usucapión. En este sentido, la ley prevé reglas específicas para el cómputo de los plazos arriba referenciados.

    Para tener una visión más práctica del asunto, planteamos dos ejemplos que pueden servir para su entendimiento:

    1) Imaginemos una persona ocupa un terreno lindero al de su propiedad, paga los impuestos pertinentes y lo explota obteniendo sus frutos, todo ello durante más de 30 años y sin que su propietario le reclamara nunca nada.

       En este caso, puede iniciar un procedimiento judicial declarativo de dominio con tal de obtener una sentencia a su favor. En cambio, si el poseedor vive en una casa de forma clandestina sin que nadie sepa que vive allí (posesión no pública) no genera derecho de propiedad alguno. De actualidad este asunto, a través de la “okupación” de edificios “abandonados”.

    2) En cuanto a otro ejemplo, imaginemos una pareja en la que uno de los miembros de una pareja compra un coche y lo pone a nombre del otro.

     No obstante, cuando se rompe la relación 10 años después, quien se queda con el mismo y paga los impuestos correspondientes es el que en su día la compró. En este caso, y siempre y cuando se cumplan los requisitos arriba mencionados, ha adquirido el bien en virtud de la usucapión.

    Por último, y como es que para muchos puede resultar cuanto menos sorprendente esta figura jurídica, añadir que el fundamento de la usucapión se basa en la necesidad de proteger al poseedor de un bien consolidando titularidades aparentes en perjuicio de quien lo ha abandonado o se ha desinteresado, por cuanto la propiedad no se concibe como un derecho absoluto.

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